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PPG expert OPPCI et FPCI

Au lendemain de la crise de 2008, les fondateurs de PPG se positionnent sur un portefeuille d’actifs tertiaires qu’ils structurent en OPPCI (Phone Capital). Ils sont alors parmi les premiers à mettre en place ce type de fonds d’investissement d’immobilier d’entreprise.

Pendant plus de 10 ans, ils vont recueillir les fruits de cette solution d’investissement encore rare sur le marché français. Sa pérennité et sa performance ne seront par la suite jamais démentis.

En 2016, emportant l’adhésion des partenaires, immobiliers et financiers, ils décident de créer la société de gestion Pierre 1er Gestion.

La même année, PPG crée BK OPCI, fonds investi principalement dans des murs commerciaux exploités sous l’enseigne Burger King, afin d’accompagner le développement du Groupe Bertrand, master franchisé de l’enseigne en France métropolitaine.

En 2019, PPG renforce ses équipes avec l’arrivée d’Alexandre Chaudhry, gérant expérimenté en commerce de détail, et poursuit la diversification des actifs du fonds PPG RETAIL avec l’acquisition d’un portefeuille de murs loués à l’enseigne Grand Frais.

La stratégie de diversifier le portefeuille à hauteur de 50 % en commerce alimentaire démontre toute sa pertinence dans la période de fermeture des commerces liée au confinement.

Aujourd’hui, s’appuyant sur ses talents et sur un modèle d’ores et déjà éprouvé par les fondateurs, PPG poursuit son développement et crée en 2020 PPG Hôtel Premier, Fonds Professionnel de Capital Investissement (FPCI) investi en murs et fonds de commerce hôtellerie super-économique.

Pourquoi choisir l’OPPCI ?

L’Organisme Professionnel de Placement collectif Immobilier (OPPCI) est un fonds d’investissement à vocation immobilière, non côté, agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui doit être géré par une Société de Gestion, elle-même agréée et régulée par l’AMF. Les fonds et les actifs sont collectés et détenus par un dépositaire et les actifs immobiliers sont valorisés périodiquement par un expert indépendant et agréé. Enfin les comptes de l’OPPCI sont audités par un commissaire aux comptes.Contrairement à l’OPCI grand public constitué d’actifs immobiliers et financiers, l’OPPCI peut être investi à près de 100 % directement ou indirectement dans des immeubles destinés à la location. L’investisseur bénéficie donc de la performance du marché de l’immobilier sans la volatilité des marchés financiers. Investir dans des Fonds non cotés présente notamment un risque de perte en capital et d’illiquidité- Veuillez vous référer aux prospectus et DICI des Fonds avant de prendre toute décision finale d'investissement.

L’immobilier à effet de levier

L’OPPCI peut également recourir à la dette bancaire pour acquérir des actifs immobiliers. Cet effet de levier est généralement limité à 75 % de la valeur des immeubles dans le cadre du prospectus du fonds.

La société de gestion peut ainsi proposer à ses investisseurs des stratégies offrant des objectifs de performance supérieurs à ceux proposés par les fonds de distribution de revenus comme les SCPI.

Ainsi, en l’absence de variation à la hausse ou à la baisse des prix de l’immobilier, le mécanisme de remboursement régulier de la dette par les loyers permet une augmentation naturelle de la valeur de la part.

Une liquidité accrue des titres

L’OPPCI fonctionne selon le mécanisme de « souscription/rachat » proche de celui d’un OPCVM traditionnel alors que la SCPI fonctionne selon un régime de liquidité organisée.

Le processus de valorisation des titres de l’OPPCI – au travers d’une société de gestion, d’un expert immobilier et d’un valorisateur externe – induit la publication d’une valeur liquidative régulière1, qui permet aux investisseurs de souscrire ou racheter leurs parts (hors période de blocage éventuelle) mais aussi de les céder de gré à gré à un nouvel investisseur de son choix.

Les titres d’OPPCI sont en effet cessibles de gré à gré sans droit d’enregistrement2, sous réserve que le cessionnaire remplisse les conditions définies par la réglementation et le prospectus sous le contrôle de la société de gestion.

1 La valeur liquidative est établie par la société de gestion au moins tous les 6 mois.

2 Le droit d’enregistrement de 5 % sera dû en cas de détention par le cessionnaire de plus de 10 % des titres pour une personne physique ou de plus de 20 % pour une personne morale.

Un environnement fiscal attractif

L’OPPCI bénéficie d’un régime d’exonération d’impôt sur les sociétés en échange d’une obligation de distribution à ses actionnaires de 85% minimum de son résultat courant et 50% minimum des plus-values nettes de cession d’actifs.

Fiscalité en vigueur à la date de publication et sous réserve des évolutions fiscales. L’exonération d’impôt visée est soumise au respect d’un certain nombre de conditions et dépend de la situation individuelle de chacun et en contrepartie d’un risque de perte capital.

Personne physique

Les dividendes distribués et les gains de cessions sont soumis à la fiscalité des valeurs mobilières soit au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % soit à l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques fiscalement domiciliées en France.

Ce régime fiscal peut s’avérer plus avantageux pour l’épargnant que celui des revenus fonciers issus de son patrimoine immobilier locatif ou de ses parts de SCPI et imposés en fonction de sa tranche marginale.

Ainsi pour un investisseur percevant déjà des revenus fonciers et imposé à un taux marginal de 45 %, le poids total de la fiscalité s’élèvera à plus de 60 % (45 % d’impôt sur le revenu ; 17,2 % de prélèvements sociaux et le cas échéant 3 % ou 4 % de Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus).

Personne morale

Particulièrement intéressante pour un investisseur physique fiscalement domicilié en France, la souscription de parts d’OPPCI peut être également attractive pour une société.

Les dividendes et les gains intègrent le résultat et sont soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun.

Enfin, si les investisseurs redevables de l’IFI3 doivent déclarer les titres, seule une fraction de la valeur de leurs actions représentative des biens immobiliers détenus par le fonds sera inclue dans l’assiette taxable.

3 Impôt sur la fortune immobilière sur la valeur nette de patrimoine immobilier supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier de chaque année

Quels sont les risques de l’OPPCI ?

Les risques associés à un investissement en OPPCI sont présentés en détail dans le prospectus de chaque OPPCI.

Il s’agit principalement des risques liés aux actifs immobiliers ou encore des risques liés à la stratégie d’investissement :

  • Risque en capital : risque de perdre tout ou partie de l’investissement initial, liés à un changement d’environnement économique, à l’évolution du marché immobilier, ou encore aux caractéristiques propres de chaque actif immobilier détenu par l’OPPCI.
  • Risque sur le rendement : risque que le rendement prévisionnel soit significativement réduit, voire annihilé pendant une période pouvant aller jusqu’à la liquidation de l’OPPCI. Ce risque est également lié à un changement d’environnement économique, à l’évolution du marché immobilier, ou encore aux caractéristiques propres de chaque actif immobilier détenu par l’OPPCI.
  • Risque de liquidité : le fonds détient des immeubles dont la vente exige des délais qui dépendent de l’état du marché immobilier. En cas de demande de rachat, le délai de remboursement n’est pas garanti (voir conditions spécifiques du prospectus).
  • Risques liés à l’endettement et à l’effet de levier : le risque de perte totale du capital investi est accru par l’utilisation du levier bancaire.

Pourquoi choisir le FPCI ?

Longtemps réservées aux plus grandes fortunes ou aux investisseurs institutionnels, le capital investissement, connu également sous le nom de «private equity», s’adresse aux épargnants qui souhaitent diversifier leurs investissements dans des entreprises de petites ou moyennes tailles dans tous les secteurs d’activités y compris celui de l’immobilier non résidentiel.

PPG Hôtel Premier

Souplesse et performance

Le Fonds Professionnel de Capital Investissement (FPCI) peut investir à la fois dans des sociétés d’exploitation mais aussi dans l’immobilier à travers des opérations de marchands de biens ou de promotion immobilière contrairement à l’OPPCI et la SCPI dont l’objet est l’acquisition d’actifs immobiliers en vue de leur location.

Cette souplesse permet une grande flexibilité dans la stratégie d’investissement et permet des participations majoritaires ou minoritaires dans des sociétés en partenariat avec des professionnels spécialisés dans un secteur d’activité.

Fiscalité attractive

Enfin la fiscalité sur les plus-values générées par le FPCI est particulièrement avantageuse. Cette catégorie de fonds offre à l’investisseur personne physique résidente fiscale en France une exonération d’impôt sur les revenus et plus-values à l’échéance (hors prélèvements sociaux) ou après un délai de détention de 5 ans minimum.

Le FPCI constitue donc une alternative intéressante pour les investisseurs en recherche de performance et de diversification sur un horizon d’investissement long terme de 7 à 9 ans.

Quels sont les risques d’un FPCI ?

Le FPCI est un fonds déclaré à l’Autorité des Marchés Financiers et réservé aux investisseurs mentionnés à l’article 423-49 du Règlement Général de AMF, notamment ceux dont le montant minimum de souscription est de 100 000 €.

Les risques associés à un investissement en FPCI sont présentés en détail dans le règlement de chaque FPCI.

Il s’agit principalement des risques liés aux actifs ou encore des risques liés à la stratégie d’investissement :

  • Risque en capital : risque de perdre tout ou partie de l’investissement initial, liés à un changement d’environnement économique, à l’évolution du marché immobilier, du marché secondaire de l’hôtellerie ou encore aux caractéristiques propres de chaque actif ou participation détenu par le FPCI.

 

  • Risque de liquidité : le fonds détient des actifs dont la vente exige des délais qui dépendent de l’état du marché secondaire hôtelier. Par conséquent l’investisseur peut être bloqué jusqu’à la fin de la période de prorogation du fonds.

  • Risques liés à l’endettement et à l’effet de levier : le fonds et les filiales du fonds utilisent l’effet de levier pour optimiser la rentabilité offerte aux investisseurs. En contrepartie, il est exposé aux fluctuations des marchés de taux, dont une évolution défavorable pourrait augmenter le coût du financement voire la capacité de remboursement des sociétés détenues.

  • Risques liés à la gestion discrétionnaire : la sélection des sociétés et des actifs porte un risque spéculatif qu’il est difficile d’appréhender avec certitude au moment de l’investissement.

L’offre OPPCI dédié

La mise en place de ce type de fonds nécessite en amont une étude approfondie de chaque situation assurant par ailleurs l’instauration d’une relation de confiance solide et pérenne vis-à-vis de l’investisseur particulier ou institutionnel.

A l’occasion d’un premier rendez-vous, nous écoutons et analysons la situation spécifique de notre interlocuteur. Après plusieurs échanges et écrits pour saisir le plus finement possible tous les enjeux et les besoins particuliers de la situation étudiée, nous apportons aux investisseurs des idées et des outils ad hoc afin de concevoir des solutions personnalisées.

Les objectifs poursuivis sont le plus souvent :

  • Améliorer la liquidité des fonds propres dans un cadre fiscal attractif
  • Accroitre la capacité de développement avec de nouvelles possibilités de financement

Gage de son approche innovante et de la poursuite d’objectifs ambitieux, la société PPG a été amenée non seulement à créer mais aussi à transformer des holdings en OPPCI. Elle a également effectué des opérations d’apport aux OPPCI.